האם הנך בתהליך רכישת נכס מקרקעין? האם ברצונך למכור נכס? האם זכויות בניה שלא נוצלו מגדילות את ערך הנכס? וודאי!!
עלינו לדעת מהם אחוזי הבניה או בלשון משפטית מהן זכויות הבניה השייכות לאותו נכס והאם ניתן לממשן בקרוב? האם ניתן יהיה להגדילן בעתיד? המידע הזה יסייע לנו לדעת האם הנכס אשר אנו מחזיקים בו בזכויות שוויו רב הרבה יותר מאשר שיערנו. האם לחריגות בניה יש השפעה על היקף זכויות הבניה הניתנות לאישור? במאמר זה מציג עו״ד עומר חלמיש המתמחה בדיני תכנון ובניה ובדגש על זכויות בניה בבתים משותפים, את הצורך והנחיצות בביצוע בדיקה והכרת זכויות הבניה של כל נכס שבבעלותנו או אשר אותו אנו מתכוננים לרכוש.
זכויות בניה הינם חוקים שנקבעו מראש על ידי רשויות התכנון והבניה והן מהוות את המסגרת להכרת יכולות ניצול הקרקע לבניה והשימושים אשר ניתן לעשות עליה- כאשר שימושים אלו יכולים לקבוע בסופו של דבר את ערכה. הזכויות מגדירות באיזה תחום מהשטח הכולל יוכל הפרט לקבל את חלקו. כמה אחוזי מהשטח יוכל לנצל לבניה, אילו שימושים יוכל לעשות בהן, מה גובהן המקסימלי של המבנים אשר יוכל לבנות וכולי…
בסעיף 4(א) של תקנות התכנון והבנייה נכתב כי “השטח המותר לבנייה בבניין פלוני, הוא הסכום, במטרים רבועים, של השטחים המקורים בכל קומותיו, בין אם שטחים אלה נמצאים מעל פני הקרקע ובין אם הם מתחתיה”.
-זכויות בניה מובנות שהוגדרו מראש בתב"ע (תוכניות בניין עיר)
-זכויות בנייה אישיות: גם אם התב"ע הגביל את זכויות הבניה ,ניתנים על ידי הוועדה לתכנון ובנייה. היתרים אינדיבידואליים בהן יהיה ניתן לחרוג מזכויות אלו. זאת כאשר הם מקבלים בתמורה יכולות לנצל את השטח בנוסף למטרות אחרות כמו גני ילדים וכדומה…
לכל נכס ישנן זכויות בניה , אך הן משתנות מנכס לנכס. חשוב לדעת שזכויות בניה מלכתחילה אינן מוגדרות בחוק המקרקעין ולכן גם אינן מתועדות ברישום המקרקעין (או בשמו המוכר יותר- בטאבו)
ניתן לראות זאת בפסיקת בית המשפט "זכות זו אינה מקרקעין ואינה זיקת הנאה במקרקעין, כי אין היא כלולה בהגדרות של מונחים אלו — אלא היא 'זכות הקיימת לבעלי המקרקעין לפנות ולבקש היתר בנייה'"(דברי השופטת ח’ אבנור בע”א 19/81 בנימין ביבי נ’ דר קרל הורברט, פ”ד לז(2) 497, 504, להלן – “פסק דין ביבי").
מכיוון ששווין של זכויות הבניה הינו רב מאוד ובעל פוטנציאל גדול, המחלוקות סביב שייכות אותן זכויות ובאיזה יחס הן לא מעטות. על כן על כל המעוניין לרכוש או לקבל נכס משותף, צריך לדעת שיתכן והגדרת זכויות הבניה נעשו או יעשו בעתיד עפ"י התוויה משפטית בהתאם לנכס הקיים ולמאפייניו .
האם אפשר לנצל תמיד את זכויות הבניה? תלוי על איזה נכס מדובר . ובכמה אחוזים הוא כבר נוצל בעבר. לכל מקרקעין ישנה הגבלה מסוימת שלאחריה לא יהיה ניתן יותר להוסיף על הקיים. בהרבה מן המקרים , ובייחוד כאשר מדובר על בניית בנינים חדשים, הקבלן מנצל את זכויות הבניה עד תום כך שלא נשאר לכל אחד מבעלי הנכס המשותף את היכולת לממש את זכויות הבניה לטובתו . ובכל זאת חשוב לדעת כי עשויים לחול בעתיד שינויים בתוכניות בניין העיר הקיימות, כאלה חדשות העשויות להחליף את הקיימות ולקבוע זכויות בניה נוספות שלא היו בעת בניית הבניין.וכן להפך – הן יכולות לשלול זכויות שהיו קיימות מלכתחילה או להפחית מהן .לכן זכויות בניה קשות לחיזוי עתידי ורק בזמן אמת יוכל הקונה לדעת מתי יהיה ניתן לממש את הזכויות ועד כמה .
במקרה בו הינכם מעוניינים לדעת מהו שוויה האמיתי של העסקה אותה אתם מעוניינים לבצע בפועל ,חשוב לדעת , כי זכויות בניה בעסקת קרקעין קובעות גם את שווי המגרש או הנכס, זאת בהתחשב בפוטנציאל הרווחי של הקונה – לאחר מימוש זכויות בניה. מתוך כך חשוב לוודא בעת קניית הנכס את מיצוי זכויות הבניה אותן תוכלו לממש .כמו כן על הקונה לדעת כי יש להפריד בין שווי הנכס לשווין של זכויות הבניה -שכן שניהם אינן נכללים יחד. לכן לרב מוטל מס שבח על זכויות הבניה של הנכס ולא על הנכס עצמו. בכדי לעמוד את שווין של זכויות הבניה ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין המוסמך לכך.
בהתאם לכל האמור מעלה – בתהליך עסקת מקרקעין, מתבצעת בנוסף קניה או מכירה של זכויות הבניה על הנכס, המשפיעות באופן ישיר על ערך המקרקעין עצמו. עם זאת, ניתן למכור רק זכויות בניה מובנות ולא זכויות בניה אישיות
נוכל לראות זאת בסיכומו של השופט דב לוין בפס”ד ארצי:
“אחוזי הבנייה – הם הזכות הקיימת לבעלי מקרקעין לפנות ולבקש היתר בנייה. אלא שאי אפשר לו לאדם לסחור באחוזי בניה במנותק מן המקרקעין שלהם הם מתייחסים, שהרי אחוזי הבנייה אינם “זכות” במובן המוחשי של הדבר, אלא הם הגבלה ש”יורדת” על בעל המקרקעין מטעם הרשות.“
אם כן עולה מתוך האמור לעיל כי בהעדר כל הוראה אחרת המפורשת בחוק ,לא ניתן לסחור או למכור זכויות שאינן מוגדרות מראש בתב”ע ,זאת מאחר ומדובר בזכויות בניה אישיות שהן בשיקול דעת הוועדה לתכנון ובנייה האם וכמה להעניק מזכויות הבניה .
יש לציין כי במהלך השנים התפתח בישראל פתרון של ניוד זכויות בניה – משמעו היכולת של רשות התכנון "להעביר" חלק מזכויות הבניה של שטח אחד לשטח אחר בעקבות סיבה מסוימת. נוכל לראות בעיקר את מימוש האופציה של ניוד זכויות במקרים של תמ"א 38 , או במקרים של פיצוי בגין הפקעה של מקרקעין על ידי הרשות המקומית.
ניוד זכויות בניה ממגרש למגרש מתבצע על פי תכנית, כאשר השאלה האם הניוד צריך להיות מאושר בתוכנית בסמכות ועדה מקומית או בתוכנית בסמכות הועדה המחוזית אשר תלויה בדרך כלל בהיקף ובייעוד הזכויות המעוברות.
